الشفعة في القانون اليمني: الدليل الشامل للشروط والمواعيد وإجراءات طلبها
مقدمة:
تعتبر الشفعة في القانون المدني اليمني من أكثر القضايا إثارة للجدل والنزاع أمام المحاكم. فهي رخصة قانونية تمنح الشريك أو الجار الحق في تملك العقار المبيع جبراً عن المشتري. ونظراً لأن الشفعة تمس استقرار العقود، فقد أحاطها المشرع اليمني بقيود زمنية وإجرائية دقيقة. في هذا المقال، يشرح الكاتب القانوني عادل الكردسي كل ما تود معرفته عن أحكام الشفعة.
أولاً: ترتيب المستحقين للشفعة (الأولوية القانونية)
وفقاً لمقتضيات القانون المدني اليمني، لا يحق لأي شخص طلب الشفعة إلا إذا كان من الفئات الآتية وبالترتيب:
- الشريك في ذات العقار: وهو الشريك المشاع الذي لم يفرز نصيبه بعد (الأحقية الأولى).
- الشريك في حقوق العقار: كالشريك في طريق خاص، أو بئر ماء، أو مجرى سقي مشترك.
- الجار الملاصق: ويشترط لشفعة الجار وجود "ضرر فاحش" أو أن يكون العقار المبيع من المرافق الضرورية للجار.
ثانياً: شروط صحة طلب الشفعة
لكي تقبل دعوى الشفعة موضوعاً، يجب توافر الشروط التالية:
- عقارية المبيع: الشفعة لا تكون إلا في العقارات (أراضٍ، مبانٍ).
- البيع بعوض: يجب أن يكون نقل الملكية قد تم بعقد "بيع" مالي، فلا شفعة في الهبة أو الميراث.
- عدم الرضا بالبيع: يسقط حق الشفيع إذا أظهر ما يدل على رضاه بالبيع صراحة أو ضمناً (مثل مباركته للمشتري).
ثالثاً: قاعدة "الفور" والمواعيد القاتلة
تعتمد الشفعة في اليمن على مبدأ "الفورية". فبمجرد علم الشفيع بالبيع، يجب عليه القيام بالآتي:
- طلب الشفعة فوراً: في نفس مجلس العلم، ويجب الإشهاد على ذلك.
- عرض الثمن: يجب على الشفيع عرض الثمن الحقيقي ومصاريف العقد على المشتري عرضاً حقيقياً أو إيداعه خزانة المحكمة.
- رفع الدعوى: يجب قيد الدعوى خلال المدة القانونية المقررة، وإلا سقط الحق فيها نهائياً.
📊 جدول: حالات سقوط الحق في الشفعة
|
الحالة |
الأثر القانوني |
|---|---|
|
التراخي بعد العلم |
يسقط الحق فوراً إذا لم يطلبها في مجلس العلم. |
|
تجزئة الشفعة |
يسقط الحق إذا طلب الشفيع أخذ جزء من الأرض وترك الباقي. |
|
بيع العقار للشفيع نفسه |
يسقط الحق إذا اشترى الشفيع العقار بصفته مشتراً عادياً. |
|
موت الشفيع قبل الطلب |
يسقط الحق بموت الشفيع قبل إعلان رغبته (في حالات معينة). |
📝 صيغة "إنذار بطلب الشفعة" (هدية للمتابعين)
"أنا الموقع أدناه/ ........................، بصفتي (جاراً/ شريكاً) للعقار المبيع الكائن في ........................، أعلن بموجب هذا طلبي لممارسة حق الشفعة في المبيع المذكور، وأبدي استعدادي لدفع الثمن الحقيقي والمصاريف، وقد أطلعت الشهود على رغبتي هذه فور علمي، محذراً المشتري من إجراء أي تصرفات في العقار."
📥 للاستشارات القانونية والشرعية (جنائي - مدني - عقارات):
إعداد الكاتب القانوني/ عادل الكردسي
- 📞 واتساب 1: 777543350
- 📞 واتساب 2: 770479679
- 💬 مجموعتنا القانونية: رابط الواتساب
- 🌐 فيسبوك: مكتب المستشار القانوني
- 📑 المدونة: adelaliabdo2016.blogspot.com
تعليقات
إرسال تعليق